Klarheit für Vermieter und Mieter von Flächen in Einkaufszentren: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Mietvertragsklauseln, die den Konkurrenzschutz ausschließen und gleichzeitig eine Betriebspflicht vorschreiben, für unwirksam erklärt (BGH, Urteil v. 26.02.2020, XII ZR 51/19). Betreiber und Erwerber von Einkaufszentren sollten Mietverträge daraufhin überprüfen. Zwar sind in der Folge nur die beiden Klauseln unwirksam, nicht der gesamte Mietvertrag, dennoch drohen finanzielle Risiken und Auseinandersetzungen: der vertragsimmanente Konkurrenzschutz, der bei Wegfall der Ausschluss-Klausel zum Tragen kommt, kann bei Verletzung Mietminderungen oder Schadensersatzforderungen nach sich ziehen.
Die Ausgangssituation
Mietverträge über Flächen in Einkaufszentren sehen häufig eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung vor. Die Sortimentsbindung hindert den Mieter daran, sein Warensortiment einseitig zu erweitern oder zu verändern. Damit wird der Bestand der vorhandenen Branchen in dem Einkaufszentrum gesichert. In manchen Fällen wird zusätzlich auch ein Konkurrenzschutz zugunsten des Mieters ausgeschlossen. Der Vermieter möchte hierdurch eine bestmögliche Auslastung des Einkaufszentrums sicherstellen, die letztlich auch den Mietern zugutekommt.
Es ist anerkannt, dass beide Klauseln unabhängig voneinander wirksam vereinbart werden können.
Die Frage, ob beides nebeneinander in einem formularmäßig abgeschlossenen Mietvertrag vereinbart werden kann, war bislang umstritten und wurde vom BGH selbst in seiner letzten Entscheidung hierzu ausdrücklich offen gelassen (BGH Urteil v. 03.03.2010, XII ZR 131/08) jetzt aber ausdrücklich für unwirksam erklärt.
Der BGH schließt sich damit der bisherigen Mindermeinung in Literatur und Rechtsprechung an und sieht in der formularmäßigen Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung in einem Einkaufszentrum neben dem Ausschluss des Konkurrenzschutzes eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.
Nach Ansicht der Richter ergibt sich aus der Pflicht des Vermieters zur ungestörten Gebrauchsüberlassung der Mietfläche ein sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz, auch wenn dieser nicht ausdrücklich vereinbart sei.
Wenn in einem typischen Einkaufszentrum jeglicher Konkurrenzschutz ausgeschlossen werde, dem Mieter aber gleichzeitig eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung auferlegt werde, dann – so der BGH – werde der Mieter daran gehindert, einer nachträglich entstandenen Konkurrenzsituation dadurch auszuweichen, dass er sein Sortiment umstelle oder seine Betriebszeiten verkürze, um Kosten zu sparen.
Die Kombination der Klauseln erlaube es dem Vermieter, eine nachträgliche Konkurrenzsituation herbeizuführen und dadurch den strengen Branchenmix aufzuweichen. Dies benachteilige den Mieter unangemessen, wenn dieser nicht seinerseits das Sortiment anpassen dürfe.
Folge/Handlungsbedarf:
Ist in einem Mietvertrag für eine Fläche in einem Einkaufszentrum sowohl der Konkurrenzschutz ausgeschlossen, als auch eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung vereinbart, so sind (nur) diese beiden Klauseln unwirksam. Die Wirksamkeit der übrigen Klauseln bliebt hiervon unberührt und der Mietvertrag wird mit den übrigen Klauseln fortgesetzt. Der BGH stellt klar, dass die Verwendung beider Klauseln nicht unmittelbar einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages darstellt.
Zu beachten ist aber, dass in dem Fall, in dem die Klausel, die den Konkurrenzschutz ausschließt, wegen Unwirksamkeit wegfällt, der vertragsimmanente Konkurrenzschutz zum Tragen kommt. Die Verletzung dieses vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes kann für den Vermieter finanzielle Folgen haben: sie kann zu einem Mangel der Mietsache führen und damit eine Minderung der Miete nach sich ziehen oder Schadensersatzansprüchen begründen. Der Vermieter wird versuchen müssen, durch nachträgliche Anpassung der bestehenden Mietverträge bzw. durch Beendigung einiger Mietverhältnisse eine Situation zu schaffen, in der dem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz ausreichend Rechnung getragen wird. Kann der Mangel nicht behoben werden, kann er sogar eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.
Dies ist bei künftigen Vertragsgestaltungen ebenso zu beachten wie in laufenden Mietverhältnissen und insbesondere beim Ankauf von Einkaufszentren.
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