Neues zur Verteilung der CO²-Kosten zwischen Vermieter und Mieter

Der Grundsatz, dass verbrauchsabhängige Nebenkosten einschließlich der Kohlendioxidkosten vollständig auf Mieter umgelegt werden können, wird ab dem 1. Januar 2023 keine Anwendung mehr finden.

Einführung

Der Bundestag hat den Gesetzesentwurf zum Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz ("CO²KostAufG") am 10. November 2022 beschlossen. Am 25. November 2022 soll der Bundesrat abschließend zu dem Gesetz beraten. Das Gesetz wird voraussichtlich Anfang 2023 in Kraft treten. Nach dem CO²KostAufG haben Vermieter zukünftig je nach Energiebilanz des betroffenen Gebäudes einen Anteil der CO² Abgabekosten zu tragen.

In der Vergangenheit wurde bereits nach Regelungen für eine (Um-) Verteilung der durch das Brennstoffemissionshandelsgesetzes ("BEHG") entstehenden, bis 2025 kontinuierlich steigenden CO² Preise gesucht. So beschloss das Bundeskabinett am 12. Mai 2021 einen Gesetzesentwurf, nach dem die im Rahmen des BEHG steigenden Kohlenstoffdioxidpreis hälftig zwischen Vermietern und Mietern hätten geteilt werden sollen. Das Gesetz trat allerdings nie in Kraft.

Dem entsprechend war es den Vermietern gemäß der Betriebskostenverordnung sowie der Heizkostenverordnung weiterhin gestattet, die Kosten für Betrieb und Verbrauch von (Be-) Heizung und Warmwasser auf den (Wohnraum-) Mieter umzulegen. Steigende Preise der letzten Jahre etwa für die verwendeten Brennstoffe trafen vollumfänglich den Mieter, und zwar unabhängig von der Energieeffizienz des Gebäudes.

Das CO²KostAufG verfolgt dagegen einen anderen Lösungsansatz. Es sieht vor, dass entsprechend der energetischen Qualität eines Gebäudes die Kohlendioxid Kostenbelastung auf beide Parteien des Mietverhältnisses verteilt werden soll, wobei der vom Vermieter zu tragende Anteil mit steigender Energieeffizienz des Gebäudes sinkt. Ziel des Gesetzes ist es laut Bundesregierung, Energieeinsparungen sowie energetische Sanierungen im Gebäudebereich anzukurbeln. Es hat auch Auswirkungen auf bestehende Mietverträge.

Hintergrund BEHG

Gemäß dem BEHG wurde ab Januar 2021 ein nationales CO²- Emissionshandelssystem eingeführt. Wer eine Tonne Kohlendioxidäquivalent aus bestimmten Brennstoffen, wie etwa Heizöl oder Heizgas, emittieren will, benötigt nach dem BEHG ein Emissionszertifikat, sofern er nicht unter das Europäische Emissionshandelssystem fällt. Dabei legt das BEHG fest, dass der Kohlendioxidpreis bis 2025 jährlich kontinuierlich steigt.

Stufenmodell für Wohngebäude

Das CO²KostAufG federt mittels eines Stufenmodells die steigenden Kosten für Kohlendioxid zugunsten der Wohnraummieter ab.  Es werden die Kohlendioxidkosten entsprechend dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche ermittelt und diese entsprechend der energetischen Qualität des Gebäudes zwischen Vermieter und Mieter verteilt. Das Modell sieht zehn Stufen vor. In der untersten Stufe, in der die am wenigsten effizienten Gebäude erfasst werden, haben Mieter nur 5 Prozent der CO² Abgaben zu tragen, Vermieter hingegen 95 Prozent. In der obersten Stufe, die für Gebäude mit sehr hoher Energieeffizienz einschlägig ist, hat der Mieter 100 Prozent der CO² Abgaben zu zahlen.   

Regelungen für Nichtwohn- / Gewerbegebäude

Bei Nichtwohngebäuden wird zunächst eine pauschale und hälftige Teilung der Kohlendioxidkosten eingeführt. Eine mietvertragliche Vereinbarung, gemäß welcher mehr als 50 Prozent der Kosten auf den Mieter umgelegt werden, ist unwirksam gemäß § 8 I des CO²KostAufG. Bis spätesten Ende 2025 soll das CO²KostAufG durch ein Stufenmodell für Nichtwohngebäude ergänzt und bis zum 30. September 2026 evaluiert werden. Die erforderliche Datengrundlage soll bis zum Ende des Jahres 2024 erarbeitet werden.

Ausnahmen

Der prozentuale Anteil, den der Vermieter an den Kohlendioxidkosten im Sinne des Gesetzes zu tragen hätte, wird unabhängig davon, ob es sich um Wohngebäude handelt oder nicht, um die Hälfte gekürzt, sofern öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes entgegenstehen. Zu den öffentlich-rechtlichen Vorgaben zählen insbesondere denkmalschutzrechtliche Beschränkungen, rechtliche Verpflichtungen Wärmelieferungen in Anspruch zu nehmen, insbesondere bei einem Anschluss- und Benutzungszwang, sowie der Umstand, dass das Gebäude im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung liegt.

Auswirkungen auf Bestandsmietverträge

Um die Wirkung auch für Bestandsmietverträge zu erreichen, gilt die Aufteilung der Kohlendioxidkosten nach der Übergangsregel des § 12 I CO²KostAufG auch für Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2023 geschlossen wurden. Vertragsbestimmungen, welche die Umlage sämtlicher Betriebskosten auf Mieter erlauben, sind in Bezug auf die Kohlendioxidkosten nicht anzuwenden.